Как правильно заключить трудовой договор и что предусмотреть, чтобы не обманули? Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве? Основные моменты при заключении договора

Рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора - нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны - вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась - например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит - закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно - мы расскажем в следующий раз.

Знакомьтесь, наша новая рубрика «Юридический ликбез ». В ней мы будем рассказывать о том, как защитить себя и свой бизнес с точки зрения закона.

Начать решили, конечно же, с договоров. Сегодня расскажем всё, что нужно знать для правильного заключения договора подряда.

Заключая договор подряда, вы поручаете выполнение работы другому лицу, желая в итоге получить определенный результат. Или наоборот — вы выполняете работы по поручению заказчика. Результат подрядных работ всегда представлен в материальном воплощении. Именно в этом принципиальное отличие договора подряда от договора оказания услуг.

Заключение договора

Обратите внимание, в договоре должно быть прописано несколько обязательных условий. Отсутствие даже одного из них может поставить под сомнение заключенность договора.

1. Предмет договора

Ответив на вопрос, что вы хотите получить в результате работ, подробно изложите это в договоре.

• виды работ: какие работы вы поручаете подрядчику;
• содержание работ: что включают в себя эти работы;
• объем работ: в каком количестве эти работы должны быть выполнены;
• желаемый результат.

Например, вы хотите поручить подрядчику изготовление мебели для офиса. Укажите, какую именно мебель должен изготовить подрядчик: её вид, количество, комплектность, цвет, размеры. Чем больше у вас пожеланий к конечному результату работы, тем подробнее следует его описать.

Вы можете конкретизировать предмет в самом договоре, но удобнее будет оформить приложение, являющееся его неотъемлемой частью. Для того, чтобы приложение приобрело юридическую значимость, его нужно подписать и сделать ссылку на него в тексте договора.

В качестве приложения могут выступать техническое задание, спецификация, эскизы. Таким образом, вы сможете подробно указать все требования, которые предъявляете к подрядчику.

Если вы не обладаете специальными знаниями и затрудняетесь самостоятельно составить техническое задание или проектную документацию, то в договоре следует прописать, что обязанность по их составлению возлагается на подрядчика.

2. Сроки

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос «обязательно ли указывать сроки в договоре». Но во избежание лишних споров, рекомендуем согласовать начальные и конечные, а, при необходимости, и промежуточные сроки выполнения работ.

3. Цена работ

Отсутствие в договоре цены не лишает его значимости, но мы рекомендуем согласовать данное условие. Если стоимость работ не определена, размер вознаграждения рассчитывается из общей рыночной стоимости данного вида работ.

Цену можно установить как в точном, так и в приблизительном размере. Но имейте в виду, заключение договора с открытой ценой на практике приводит к спорам, вызванным значительным отличием итоговой суммы от изначально оговоренной. Заказчику, не согласному с выставленной стоимостью, придётся доказать её необоснованность в судебном порядке.

Цена договора может изменяться только по согласованию сторон. Для этого нужно заключить и подписать дополнительное соглашение, которое будет являться неотъемлемой частью договора и иметь такую же юридическую значимость. При необходимости можно оформить смету, которая становится частью договора и приобретает значимость только после того, как её одобрит и подпишет заказчик.

По общему правилу оплата производится после приёмки работ заказчиком, но в договоре вы можете предусмотреть любой порядок осуществления платежей.

4. Дополнительные условия

• объект, на котором должны проводиться работы, следует указать, если он играет принципиальное значение. Например, чтобы после окончания работ не увидеть результат на соседнем земельном участке;
• по общему правилу, работы выполняются средствами и материалами подрядчика, который несет ответственность за их качество. Если вы согласовали иной порядок, то следует также отразить это в договоре. Важно помнить, что при предоставлении материалов заказчиком, ответственность за их качество ложится уже на него;
• иные дополнительные условия можно указывать почти без ограничений. Главное — достичь договоренности с контрагентом, не нарушая положений законодательства.

Отказ заказчика от исполнения договора

• в случае увеличения цены работ : при оплате подрядчику фактически понесенных им расходов;
• при затягивании исполнения подрядчиком : если становится ясно, что работы не будет выполнены в установленный срок. В таком случае исполнитель возмещает заказчику убытки;
• при выявлении некачественного исполнения работ до их завершения заказчик предоставляет подрядчику срок для устранения недостатков. Если они не будут устранены в разумный срок, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков;
• односторонний отказ : при оплате подрядчику фактически произведенных работ, а также возмещения убытков;

Отказ подрядчика от исполнения договора

• при наличии зависящих от заказчика обстоятельств , которые могут негативно повлиять на качество работ, подрядчик должен предупредить его об этом. Если со стороны заказчика не последует никаких действий, исполнитель может отказаться от договора и требовать возмещения убытков;
• при неисполнении заказчиком обязанностей подрядчик может отказаться от договора и требовать возмещения убытков

После исполнения договора следует правильно оформить передачу результата заказчику.

Приёмка работ оформляется актом, в котором указываются:

• наименование документа;
• дата его составления;
• наименование и реквизиты исполнителя и заказчика;
• наименование, количество и цена выполненных работ;
• подписи сторон;

В случае, если имеются какие-либо комментарии, претензии или пожелания по качеству, составу, комплектации выполненных работ следует обязательно отразить это в акте. Очень проблематично будет доказать, что исполнителем были выполнены работы ненадлежащего качества, если соответствующего комментария не содержится в акте.

С помощью Эльбы вы можете составить акт , соответствующий всем этим условиям.

Предъявление претензий по качеству работ

Качество оценивается в соответствии с договором, установленными для данного вида работ нормами, а также общими представлениями, основанными на принципах разумности и добросовестности:)

Договором может быть установлен гарантийный срок . Он определяется по желанию исполнителя и является его правом, а не обязанностью.

Вне зависимости от гарантийного срока закон предоставляет заказчику два года (для строительного подряда — пять лет) для обнаружения скрытых недостатков выполненных работ. В течение этого срока можно предъявлять претензии к подрядчику, но придётся доказать, что недостатки возникли именно до передачи работ.

Если возникла необходимость урегулировать отношения с контрагентом в судебном порядке, важно определить, в какой из судов обращаться.

• В арбитражный суд: обе стороны договора являются индивидуальными предпринимателями или организациями. Также в этом суде рассматриваются споры, связанные с исполнением государственного или муниципального контракта.
• В суд общей юрисдикции : хотя бы одна из сторон договора является обычным гражданином, не осуществляющим предпринимательскую деятельность.

Не стоит путать договор подряда с другими видами договоров.

Договор подряда и трудовой договор

Трудовой договор заключается в том случае, если вы предполагаете долгосрочные взаимоотношения с работником, связанные с многократным личным выполнением им какой-либо функции. Конечно же, трудовой договор порождает множество обязанностей для вас, ведь вы становитесь работодателем и руководствуетесь в отношениях с работником трудовым законодательством.

Поэтому, если для вас важно лишь достижение результата в установленный срок, лучше будет заключить договор подряда.

Договор подряда и договор возмездного оказания услуг

При выполнении подрядных работ всегда есть материальный результат, и для заказчика важен именно итог, а не процесс. Например, поручая подрядчику изготовление мебели, вам важно в результате получить стол или стул. При этом, на второй план отходит то, как исполнитель достиг желаемого эффекта.

При возмездном оказании услуг материального результата может не быть вообще. Например, обращаясь к специалисту за оказанием юридических услуг, вы, конечно, желаете достичь определенного результата, но, при этом, для вас важно содействие юриста на каждом этапе. Таким образом, на первый план выходит сам процесс, а не результат. В этом случае заключается договор оказания услуг.

Очень часто как работодатели, так и работники недостаточно серьезно относятся к заключению трудовых договоров, подходят к этому вопросу формально. В результате - ошибки даже в самых элементарных вещах. И в дальнейшем при расторжении договора или - в самом крайнем случае! - при рассмотрении спора между компанией и сотрудником в суде может возникнуть масса неприятных ситуаций.

Не стоит без раздумий подписывать "шаблонный" вариант трудового договора. Есть ряд моментов, на которые и работникам, и работодателя нужно обратить особое внимание при его заключении. Естественно, каждому - в свете своих интересов.

Момент 1. Приказ о приеме на работу и трудовой договор в идеале должны полностью соответствовать друг другу.

Очень часто бывает так, что в трудовом договоре нет важных пунктов, которые работодатель прописывает в приказе о приеме на работу. Однако, первичным является трудовой договор, поэтому все споры будут разрешаться на его основании. Это правило касается и случая, когда приказ противоречит договору.

Обратите внимание: в принципе, если у работодателя нет желания писать длинные приказы, то условия договора в них вполне можно излагать сокращенно или неполно. Самое главное - не прописывать в приказе положения, противоречащие договору или вообще не указанные в нем. Ведь в этом случае они не будут иметь никакой юридической силы.

Момент 2. В договоре обязательно должен быть указан определенный испытательный срок.

Если в трудовом договоре прямо не указано условие об испытательном сроке, то сотрудник считается принятым на работу вообще без него! И уволить такого работника как не прошедшего испытание становится невозможно.

Обратите внимание: по общему правилу испытательный срок не может превышать 3-х месяцев. Но для руководителей организаций и их заместителей, главных бухгалтеров и их заместителей, руководителей филиалов, представительств и иных обособленных структурных подразделений организаций - 6 месяцев. При этом в срок испытания не засчитываются период временной нетрудоспособности работника и другие периоды, когда он фактически отсутствовал на работе.

Момент 3. Трудовой кодекс РФ (статья 59) устанавливает исчерпывающий и достаточно большой перечень случаев, при которых с работником может быть заключен срочный трудовой договор, на которые и следует ориентироваться.

Заключение срочного трудового договора без достаточных на то оснований незаконно. Статьей 58 Трудового кодекса РФ прямо предусмотрен запрет на заключение срочных трудовых договоров в целях уклонения от предоставления прав и гарантий, предусмотренных работникам, с которыми заключается трудовой договор на неопределенный срок.

Момент 4. Если срок действия договора, заключенного на определенный срок, закончился, а сотрудник продолжает работать на предприятии, считается, что договор "превратился" в бессрочный.

Если срок трудового договора, заключенного, например, на 1 год, истек, работодатель должен издать приказы об увольнении сотрудника и его приеме на работу вновь.

Обратите внимание: только после издания таких приказов работодатель может заключить с сотрудником очередной срочный трудовой договор на определенный срок. Иначе срочный трудовой договор может быть трансформирован в заключенный на неопределенный срок на том основании, что ни одна из сторон не потребовала его расторжения в связи с истечением срока действия.

Момент 5. В трудовом договоре обязательно должно быть прописано место работы сотрудника с указанием структурного подразделения.

Если в договоре место работы сотрудника не указано четко и конкретно, то, например, уволить его за прогул становится очень сложно. Суд может восстановить уволенного человека и обязать работодателя выплатить ему неполученный заработок за вынужденный прогул.

Обратите внимание: согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, под структурным подразделением следует понимать как филиалы, представительства, так и отделы, цеха, участки и т. д. Поэтому, когда место работы прописано подробно и четко, отсутствие там работника более 4 часов будет считаться прогулом.

Момент 6. Обязанности сотрудника в трудовом договоре должны быть прописаны четко и конкретно.

Очень часто бывает, что в договоре обязанности сотрудника прописаны очень кратко или весьма расплывчато. Но работодатель не вправе требовать выполнения работ, не обусловленных трудовым договором. Поэтому заявлению подчиненного - "это не входит в мои обязанности!" - ему будет очень трудно что-либо противопоставить. А уволить сотрудника как не справляющегося со своими обязанностями - практически невозможно. Причем такая ситуация "не на руку" и сотруднику, так как на него может быть возложена масса дополнительных обязанностей, не оговоренных при приеме на работу.

Обратите внимание: сильно осложняет ситуацию отсутствие должностных инструкций. Конечно, частные фирмы не обязаны составлять их для своих сотрудников. Такая обязанность установлена только для государственных учреждений. Но наличие этих самых инструкций может существенно облегчить жизнь и сотрудникам, и руководству.

Момент 7. Работник должен под роспись получить копию своей должностной инструкции (в случае ее наличия!).

Очень часто в трудовом договоре работодатель указывает, что сотрудник должен выполнять обязанности "в соответствии с должностной инструкцией". Но никакая инструкция к договору не приложена. Мало того, даже с инструкцией, находящейся в отделе кадров, сотрудник не ознакомлен. В результате возникает такая же неопределенность, как и в предыдущем случае. Поэтому работник обязательно должен расписаться на оригинале инструкции. Его подпись свидетельствует, что он со своими точными обязанностями ознакомлен и согласен.

Обратите внимание: есть и второй вариант - в самом договоре можно указать, что должностная инструкция является "неотъемлемой частью договора" Но в этом случае она должна быть приложена к договору и предоставлена работнику.

Момент 8. Размер заработной платы.

Здесь интересы сотрудников и работодателей резко расходятся.

Для работодателя: выгодно указывать в договоре минимальный оклад. А все остальное выплачивать в виде различных "надбавок". Ведь если поставить в договоре максимальный размер заработной платы, то затем понизить его невозможно. Такие действия являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Согласно ТК РФ о подобном изменении сотрудника нужно предупреждать за два месяца, причем письменно. А он должен поставить расписку, свидетельствующую об ознакомлении.

Для сотрудника: нужно требовать, чтобы в договоре был указан максимальный размер заработной платы.

Момент 9. Описание режима труда и отдыха сотрудника.

В данном случае интересы сотрудников и работодателей также резко расходятся.

Для работодателя: невыгодно подробно описывать режим труда и отдыха. Ведь в этом случае для его изменения необходимо будет провести сложную процедуру изменения трудового договора согласно статье 73 ТК РФ. Поэтому работодатели очень часто указывают в договоре только продолжительность рабочей недели сотрудника. А затем - меняют режим по своему усмотрению в одностороннем порядке: например, в случае необходимости из пятидневки делают шестидневку, изменив время ежедневной работы.

Для работника: нужно требовать подробного описания режима труда и отдыха. Ведь если режим труда и отдыха не прописан в трудовом договоре, работодателю не нужно договариваться с работником об изменении этих условий работы. Руководителю не нужно будет искать причины, связанные с изменением организационных или технологических условий труда, чтобы оправдать изменение данного документа. Ведь условий, определяющих режим труда и отдыха данного конкретного работника, в договоре просто-напросто нет.

Момент 10. Сотрудник должен под расписку получить свой вариант трудового договора (оригинал!)

Очень часто работодатели не отдают сотруднику второй экземпляр договора или отдать, но не берут с него расписку об этом. В обоих случаях работник может утверждать, что договор ему не предоставили. А работодатель - внести изменения в договор без ведома сотрудника. Поэтому работодатель обязан заключать трудовой договор в двух экземплярах. Один остается в отделе кадров, другой находится у работника. Причем, на экземпляре работодателя следует сделать отметку, что второй экземпляр передан работнику. Тогда и никаких претензий друг к другу не возникнет.

Создание нового бизнеса в большинстве случаев связано с большими затратами. Начинающие предприниматели вынуждены искать самые экономные варианты для реализации каждого из пунктов бизнес-плана. При наличии определенных ограничений в стартовом капитале приходится отказаться от покупки или строительства помещения для ведения бизнеса и искать предложения по аренде. Найти соответствующий вариант не просто, необходимо учитывать множество критериев. Но это не самый сложный момент – крайне важно грамотно оформить документы аренды.

Этот аспект особенно актуален для небольших фирм, которые только выходят на рынок. Крупные компании заключают договора с юридическими фирмами или располагают возможностью нанимать штатного специалиста. Их договора аренды тщательно проверяются, в случае спорной ситуации есть возможность грамотной защиты интересов в суде.

Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов.

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения.

Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам:

Право собственности. Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком.
- Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение.
- Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.
- Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта. Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску. Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста. Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.